กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

จากวิกิพีเดีย สารานุกรมเสรี
ไบยังการนำทาง ไปยังการค้นหา

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)[1] เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทรัพย์สินที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี(Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์(REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์[2]

โครงสร้างของ REIT[แก้]

ขั้นตอนแรก REIT Manager จะต้องยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์กับ ก.ล.ต. เพื่อให้สามารถจัดตั้ง REIT ได้ เมื่อ ก.ล.ต.อนุมัติ REIT Manager จะเสนอขายใบทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่าย โดยเงินที่ได้รับจากการขาย REIT จะถูกฝากไว้กับทรัสตี และนำเงินก้อนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์[3] การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น หลักการในการกำกับดูแล REIT จะมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย[4] การทำรายการได้มาหรือจำหน่ายไปของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่มีขนาดรายการตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ และการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง จะทำได้ต่อเมื่อได้รับมติเสียงข้างมากจากผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง REIT Manager จะต้องมีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนกรรมการทั้งหมดและไม่น้อยกว่า 3 คน เพื่อเป็นปากเป็นเสียงรักษาสิทธิแทนผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT manager บริหารกองทรัสต์ได้เพียงกองเดียว ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต.เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย [5]


รายได้ของ REIT มาจากการลงทุนหลายทางประกอบด้วย[2]

  • รายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งในส่วนนี้ต้องไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ส่วนของมูลค่าทรัพย์สินรวม
  • รายได้ที่ได้จากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ในส่วนที่เหลืออีกไม่เกิน 1 ใน 4 ส่วน เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งสามารถลงทุนได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ลงทุนใน REIT อื่นๆในต่างประเทศ
  • รายได้จากการนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆเช่น พันธบัตรรัฐบาล ตั๋วเงินคลัง เงินฝากธนาคาร

โดย REIT จะต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วย REIT ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ นอกจากนี้ REIT ยังเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนที่เป็นชาวต่างประเทศ หรือองค์กรข้ามชาติเข้ามาลงทุนได้ แต่มีข้อจำกัดว่าต้องลงทุนน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด โดยผู้ที่ต้องการลงทุนใน REIT สามารถซื้อได้จาก 2 ช่องทาง ช่องทางแรกคือ การซื้อในช่วงเสนอขายครั้งแรก (IPO) ผ่านผู้จัดจำหน่าย ช่องทางที่ 2 คือ การซื้อในตลาดหลักทรัพย์ หลังจาก REIT ผ่านช่วงเสนอขายครั้งแรก (IPO) ไปแล้ว โดยจะจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อสร้างสภาพคล่องให้นักลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่าย[3]

ความแตกต่างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับ REIT[แก้]

REIT เป็นการลงทุนที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงและมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์[5]

ตารางเปรียบเทียบ REIT กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์[6]

ความแตกต่างของ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ REIT
ภาษี -ในส่วนของกองทุนอสังหาฯเองจะไม่เสียภาษี
-ผู้ที่ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดาไม่ต้องนำเงินปันผลมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาก็ได้
-REIT ไม่เสียภาษี
-ผู้ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดา ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ลักษณะของการกำกับดูแล กำกับดูแลแบบกองทุนรวม กำกับดูแลคล้ายบริษัทจดทะเบียน
ผู้จัดการกองทุน ต้องเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่ได้รับใบอนุญาตจัดการกองทุนรวมเท่านั้น REIT manager จะเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือ บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถทำได้ ทำได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมดหลังการขายหน่วยทรัสต์
การขอกู้ยืมเงิน ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์ทั้งหมด หรือกรณีที่มี Investment Grade Rating จะต้องไม่เกิน 60% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิสามารถนำเงินไปลงทุนได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ไม่สามารถทำได้ สามารถนำเงินไปลงทุนได้
จำนวนผู้ถือหน่วน/ในทรัสต์ -ในช่วงจัดตั้งจะต้องมีไม่น้อยกว่า 250 ราย
-ภายหลังการจัดตั้งต้องมีไม่น้อยกว่า 35 ราย
เกณฑ์การเสนอขายและข้อจำกัดในการถือครอง จะต้องเสนอขายแก่ผู้ลงทุนทั่วไปมากว่า 25% และใช้หลัก Small Lot Fist โดยมีข้อจำกัดให้ผู้ลงทุนแต่ละรายหรือกลุ่มลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่อยทั้งหมด การกระจายให้แก่ผู้ลงทุนเป็นไปตามกฎของตลาดหลักทรัพย์โดยแบ่งให้ผู้ลงทุนทั่วไปไม่น้อยกว่า 20% และผู้ลงทุนแต่ละรายจะลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 2 ของจำนวนทั้งหมด
การได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งอสังหาฯ ไม่กำหนดให้ต้องขอมติในการซื้อขาย -รายการขนาดเล็กน้อยกว่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม REIT manager สามารถทำได้เอง
-รายการขนาดกลางตั้งแต่ 10% ขึ้นไป แต่น้อยกว่า 30% ต้องได้รับความเห็นชอบจาก Board REIT Manager
-รายการขนาดใหญ่ตั้งแต่ 30% ขึ้นไปต้องได้รับมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์
ประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้ -อาคารสำนักงาน
-อาคารศูนย์การค้า
-อาคารโรงงานให้เช่าในนิคม/เขต/สวนอุตสหกรรม
-อาคารโกดังสินค้า
-อาคารที่พักอาศัย
-อาคารโรงแรม
-ศูนย์ประชุม/นิทรรศการ
-ศูนย์จำหน่ายสินค้าขนาดใหญ่
-อื่นๆ ตามที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนกำหนดเพิ่ม
-ต้องไม่เป็นอสังหาฯที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าผู้เช่าจะนำไปใช้ประกอบธุรกิจที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือเป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรม

ความเสี่ยงจากการลงทุน[แก้]

[3]

  • ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง
  • ความเสี่ยงจากปัญหาที่เกิดจากสินทรัพย์ที่นำเงินไปลงทุน
  • ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน REIT
  • การรับประกันรายได้
  • อัตราการจ่ายเงินปันผลและโอกาสการเติบโตของเงินปันผลในอนาคต

อ้างอิง[แก้]

  1. “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน)
  2. 2.0 2.1 การเงินการธนาคาร May 2013 issue 373 หน้า 146
  3. 3.0 3.1 3.2 REIT ทางเลือกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับสากลการเงินการธนาคาร 22/05/2013
  4. กลต.ไฟเขียว ให้ตั้งกองทุน REIT ข่าวสารกองทุนรวม ใหม่สด ทุกวัน 16 ตุลาคม 2553
  5. 5.0 5.1 Reit : จุดเปลี่ยนกองทุนอสังหาฯกรุงเทพธุรกิจ วันที่ 21 พฤศจิกายน 2553
  6. การเงินการธนาคาร May 2013 issue 373 หน้า 148

แหล่งข้อมูลอื่น[แก้]

REIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์